התחדשות עירונית

התחדשות עירונית היא תהליך שמטרתו לשפר אזור עירוני קיים ולהעלות את איכות החיים בו. המטרה היא לא רק לבנות שכונות חדשות, אלא לשקם מרקם עירוני קיים, להוסיף יחידות דיור, לייעל שימוש בקרקע ולצמצם אי שוויון. העיר משתנה כל הזמן; התחדשות עירונית מנסה להתמודד עם השחיקה, הקיפאון או ההידרדרות של אזורים דרך שיפור בתשתיות, דיור וכלכלה מקומית.

התהליכים מניעים לעיתים עליית ערך קרקע ומשיכת אוכלוסייה חדשה ועשירה יותר. התופעה הזו יכולה לגרום לג'נטריפיקציה, שינוי חברתי שבו תושבים מקוריים מפונים עקב עליית מחירים.

רעיון השיקום של שכונות החל כבר במאה ה-19 באירופה. באנגליה, למשל, המהפכה התעשייתית יצרה צפיפות ועוני, ותנאי תברואה לקויים. מאמצים לשיפור הובילו לבנייה מחדש ולתוכניות שיסייעו לתנאי מגורים טובים יותר. במאה ה-20 שיטות של פינוי אזורים ובנייה מחדש היו נפוצות, אך הוטחה עליהן ביקורת כי הן העבירו את הבעיה במקום לפתור אותה. מאז שנות ה-70 הושם דגש על התערבות רב-תחומית: שיקום מבנים, חיזוק הקהילה ושירותים חברתיים במקום פינוי מוחלט.

החל מראשית המאה ה-21 גדל תפקיד היזמים הפרטיים בתחום. המדינה כיום בדרך כלל יוצרת מסגרות ותמריצים שמושכים השקעה פרטית לשיקום אזורים, כולל מרכזי מסחר ותיירות.

יש כמה שיטות עיקריות:
- פינוי-בינוי, הריסת מתחם ישן ובניית מתחם חדש. הדיירים עוברים למקום זמני וחוזרים לדירה החדשה בסיום. יש סיכונים, למשל עליית עלויות תחזוקה שעשויה לפגוע בדיירים המקוריים. כדי למנוע זאת משלבים דירות של "דיור בר השגה", דירות במחיר נמוך יותר.
- שדרוג ושיקום, שיפור מבנים ותשתיות במקום. הדיירים יכולים להישאר בזמן העבודה. דוגמה עולמית היא פארק היי-ליין בניו יורק, שיצר חידוש רחב בשכונה.
- עיבוי בינוי, ניצול קרקע מוגבר על ידי הגדלת גובה או רוחב הבנייה, שמשמעותו צפיפות גבוהה יותר ודורשת שדרוג תשתיות.

יוזמות רשמיות החלו בשנות ה-60. הוקמו חברות לפיתוח אזורים כמו אחוזות החוף ופיתוח יפו העתיקה. בשנים שלאחר מכן הוקמו גופים לפיתוח אזורים שונים בירושלים ובמרכז. בשנות ה-70 הושק פרויקט שיקום שכונות (1977) בעלות משוערת של 1.2 מיליארד דולר, שכלל גם תוכניות חינוכיות וחברתיות.

נכון ל-2023 כ-47% מהיחידות המאושרות לבנייה בישראל היו בפרויקטים של התחדשות עירונית. בפברואר 2020 נפתח קול קורא למימון מיזמים של התחדשות עירונית חברתית בהיקף של 40 מיליון ש"ח.

תוכנית 1977 נועדה לצמצם פערים חברתיים ולייצב שכונות. היא כללה שיקום מבנים ותשתיות וגם פעילויות חינוכיות־חברתיות. חלק מהתוכניות גם דנו בפינוי והעברת תושבים.

בשנות ה-60 הוקמו גופים להוצאת שכונות עוני ולבניית דיור חלופי. ב-1965 חוקק חוק לבינוי ופינוי אזורי שיקום, שהעניק סמכויות לפינוי בכפייה. הרשות שהוקמה לצורך זה לא הצליחה ופוזרה ב-1975.

בפרויקטים של פינוי-בינוי ותמ"א 38 יש חשיבות להגנה על דיירים. לעיתים דיירים חלשים חשופים לניצול מצד מאכרים (מתווכים) ויזמים. החוק מאפשר ליזמים להמשיך אם יש רוב חתימות, גם אם יש מתנגד יחיד. במקביל פורסמו מדריכים ממשלתיים להגנה על דיירים והובאו דיונים להקמת רשות לאומית להתחדשות עירונית.

התחדשות תעשייתית מתמקדת בהרמת אזורי תעשייה ישנים. המטרה היא ליצור תערובת של מגורים, מסחר, משרדים ושירותים מודרניים. דוגמאות עולמיות כוללות את דוקלנדס בלונדון ורציף הכנרית. בישראל התחום החל לגדול באמצע העשור השני של המאה ה-21.

בדצמבר 2024 הוצא צו שמאפשר להתקדם עם התחדשות עירונית בשטחי יהודה ושומרון. צו זה העניק הטבות ליזמים והרחיב את סמכויות הרשות הממשלתית בתחום. בשנת 2024 הוכרז פרויקט פינוי-בינוי אחד שם, עם הצעה לבנות כ-1,100 יחידות דיור.

בסיכום, התחדשות עירונית היא כלי שמשלב מדיניות ציבורית, יזמות ושרשרת החלטות חברתיות-כלכליות. היא יכולה להביא לשיפור בתשתיות ובדיור, אך גם מעלה שאלות של שימור קהילות והגנה על הדיירים הקיימים.

התחדשות עירונית אומרת לשפר חלקים בעיר שכבר יש בהם בתים ותשתיות. המטרה היא להפוך את המקום לנעים ובטוח יותר לגור ולעבוד.

לפני שנים רבות בערים היו בתי עניים ותנאים קשים. אז התחילו לתקן ולבנות מחדש. במשך הזמן גילו שלא תמיד כדאי לפנות אנשים והרבה שנים מדגישים גם שיפור בשירותים ובקהילה.

- פינוי-בינוי: קוראים ככה להריסה של בניינים ישנים ובניית חדשים. התושבים עוברים למקום זמני וחוזרים לדירה חדשה בסוף.
- שדרוג ושיקום: משפרים את הבתים והתשתיות במקום. אפשר להישאר בזמן העבודה.
- עיבוי בינוי: בונים יותר דירות על שטח קטן, למשל מגדילים את הבניין לגובה.

המדינה עסקה בזה כבר בשנות ה-60. ב-1977 התחיל פרויקט גדול לשיקום שכונות. ב-2020 הוקדש כסף למיזמים חברתיים. ב-2023 כמעט חצי מהיחידות המאושרות לבנייה היו כחלק מהתחדשות עירונית.

כששיפוצים כאלה נעשים, חשוב להגן על הדיירים. יש בעיות עם מתווכים שיכולים לנסות לנצל אנשים. המדינה פרסמה מדריכים כדי לעזור לדיירים.

גם אזורי תעשייה ישנים מתחילים להשתנות. שם בונים מקומות למגורים, חנויות ומשרדים במקום מבנים ישנים.

בסוף 2024 אושר לצאת לפרויקטים של התחדשות גם שם. הוצע לבנות במקום אחד כ-1,100 דירות.

התחדשות עירונית עוזרת לערים להיראות טוב יותר ולתת הזדמנויות חדשות. צריך לזכור גם לשמור על האנשים שחיים שם עכשיו.