פינוי בינוי

פינוי-בינוי הוא מסלול להתחדשות עירונית שבו נהרסים מבנים ישנים במתחם ובונים במקומם בניינים חדשים, בדרך כלל עם צפיפות גבוהה יותר ושדרוג המרחב הציבורי.

הפרויקט נעשה בדרך כלל על ידי יזם פרטי ודורש הסכמת רוב בעלי הדירות. מימושו מותנה באישור תב"ע (תוכנית בינוי עיר) ובהוצאת היתרי בנייה. בעלי הדירות מקבלים דירה חדשה במקומה של זו שנהרסה, והמימון והרווח של היזם נובעים ממכירת הדירות הנוספות שנבנו.

פינוי-בינוי נותן פתרון לשיקום שכונות שחלשות ולמניעת פרבור מחוץ לערים. היתרונות המרכזיים: תכנון מתכלל של מבנים ותשתיות, תוספת גדולה של יחידות דיור בזמן קצר יחסית, ואפשרות ליצור מבני ציבור ושטחים פתוחים חדשים. לרוב ניתנות הטבות מיסוי שמעלות את כדאיות הפרויקט.

יש שני מסלולים עיקריים: מסלול הרשויות המקומיות (יוזמה ציבורית) ומסלול מיסוי (יזמים פרטיים). ב-2024 הוצג גם מסלול היברידי, שבו גופים ציבוריים יוזמים מתחמים והיזמים מקדמים אותם בהכרזה במסלול המיסוי.

בראשו עומדת הרשות המקומית שמבקשת הכרזה של השר. ההכרזה מקנה גם תמיכה בתכנון, ארגון דיירים ותהליכי שיתוף. מאז 2024 מקדמת הרשות הממשלתית פרויקטים בפריפריה, כולל אזורים בסיכון סייסמי ואזורים שנפגעו באוקטובר.

המסלול מיועד ליזמים הפרטיים. הכרזת המתחם מזכה בדחיות והטבות מס (מס שבח, מס רכישה, מע"מ) ובכך מאפשרת כלכליות לפרויקטים בעיקר באזורי ביקוש במרכז.

תמ"א 38 (חיזוק או הריסה ובנייה) פועלת על מגרש בודד באמצעות הוצאת היתר. פינוי-בינוי הוא דו‑שלבי: הכנת תב"ע לכלל המגרשים במתחם ואחר כך היתרי בנייה; הוא מתייחס למקבץ מגרשים כאחת.

משך פרויקט מממוצע הוא כ-10, 15 שנים: התנעה וארגון דיירים (כשנתיים), תכנון מקומי (כ-3 שנים), תכנון סטטוטורי (2, 4 שנים), הוצאת היתרי בנייה (עד כ-3 שנים), הריסה ובנייה ואכלוס (3, 4 שנים). התערבות הותמ"ל צמצמה את שלב התכנון הסטטוטורי בממוצע לכ-7.7 חודשים.

הדיירים מקבלים בדרך כלל דיור חילופי בזמן הבנייה ודירה חדשה בסיום. בהצלחה כלכלית הם מרוויחים את הפרש הערכים בין הדירה החדשה לישנה בלי השקעת כסף נוספת.

נדרש רוב להסכמה; יש דיירים שמתנגדים משיקולים שונים (קשיי מעבר, חשש משינויים, טקטיקות משא ומתן). על היזם לגלות הוצאות כבדות: הריסה, שכר דירה לתקופת הבנייה ובניית בניין שבו רק חלק מהדירות נמכרות. הפרויקט כדאי יותר אם נבנות כמה דירות חדשות ביחס לדירות הישנות; יחס מקובל במרכז נע בין 3, 5 דירות חדשות על כל דירה ישנה. סיכון מרכזי הוא עצירה בעבודה (פשיטת רגל, אי-מכירה), שעלולה להשאיר דיירים ללא בית; דיירים יכולים לדרוש ביטחונות מהיזם.

הכרזת מתחם פינוי-בינוי נעשית בידי הממשלה. קיימים חוקים שמסדירים פינוי ובינוי ופיצויים, ובית המשפט העליון כבר חייב דייר סרבן בתשלום פיצויים במקרה שבו סירוב גרם לנזק לשכניו. הוצעו גם הצעות חוק להגבלת סירוב בלתי סביר והגנה על דיירים מפני הסכמי קדם-תקשרות.

מאז 2021 גדל חלקו של מסלול פינוי-בינוי באופן משמעותי. ב-2024 נרשמה עלייה של כ-60% ביחידות הדיור המאושרות במיזמי פינוי-בינוי לעומת 2023. ירושלים הובילה במספר יחידות, ורובן של יחידות הפינוי-בינוי מתוכננות באזור המרכז. רק כ-21% מאושרו מחוץ למרכז.

דוגמאות בולטות: קריית אונו (2001), 513 יחידות חדשות; ראשון לציון, פרויקט "קריית האמנים" עם יחס 1:5; רעננה, יחס כ-3.2:1; באר שבע, פרויקט עם יחס יוצא דופן של כ-25:1; פרויקטים גדולים גם בתל אביב, גבעתיים ויהוד-מונוסון.

פינוי-בינוי זה תהליך שבו הורסים בתים ישנים ובונים במקומם בניינים חדשים.

הפרויקט נעשה על ידי יזם פרטי. צריך שמרבית הדיירים יסתכמו. לפני שמתחילים עושים תוכנית תאום (תב"ע).

הדיירים מקבלים דירה חדשה. בזמן הבנייה מקבלים לעתים דירה לשכירות.

פינוי-בינוי משפר שכונות. יש יותר דירות, רחובות ותשתיות חדשות.

אפשרויות ומסלולים: יש מסלול שמובל על ידי הרשות המקומית, ויש מסלול שבו יזמים פרטיים מקדמים את הפרויקט.

הפרויקט ארוך. בדרך כלל לוקח כ-10, 15 שנים מתחילתו עד שאנשים עוברים לבית החדש.

יש גם סיכונים: אם היזם נופל או לא מצליח למכור דירות, עבודות עלולות להיפסק. זה עלול להשאיר אנשים בלי בית. לכן חשוב שהדיירים יקבלו הבטחות וביטחונות מהיזם.

דוגמאות קטנות: בפרויקט הראשון בקריית אונו בנו כ-513 דירות חדשות. יש פרויקטים גם ברעננה, ראשון לציון ובאר שבע.