תמ"א 38 (תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה) היא מסגרת תכנונית שנועדה להפחית סיכונים מרעידות אדמה בישראל. התוכנית הוכנה ביוזמת המועצה הארצית לתכנון ולבנייה בראשות צוות בהובלת האדריכל יונה פיטלסון. הממשלה אישרה אותה ב-14 באפריל 2005.
התקן הישראלי לתנאי רעידות אדמה ת"י 413 נכנס לתוקף ב-1975 והפך למחייב ב-1980. רוב המבנים שנבנו לפני 1980 לא עמדו בדרישות התקן. לכן חששו שמרעידת אדמה חזקה עלולה לגרום לקריסת מבנים ופגיעה קשה באנשים.
התמ"א חלה בעיקר על מבנים שבנייתם הותרה לפני 1.1.1980 ולא עמדו בת"י 413 כפי שקבע מהנדס. ישנם יוצאים מן הכלל: מבנים קטנים בקומה אחת או שתיים עד 400 מ"ר, מבני מחסן ומבנים המיועדים להריסה אינם חייבים בחיזוק לפי התמ"א.
התמ"א מקלה על קבלת היתר בנייה לחיזוק ללא תוכנית מפורטת. קבלת זכויות בנייה נוספת תלויה באישור הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה. תיקון מ-2008 מאפשר להפעיל את התמ"א גם ברוב של 2/3 מהדיירים, למרות התנגדות של עד 1/3.
הוועדה המקומית רשאית לאשר הוספת קומות או אגף, או להרוס ולהקים מחדש את המבנה לפי זכויות הבנייה החלות בתוספת זכויות מכוח התמ"א. התמ"א חלה גם על מבני מגורים ועל מבנים לשימושים אחרים.
בתחילה התמ"א לא מומשה בהיקף גדול. עד 2008 בוצעו חיזוקים מועטים, בעיקר בגלל שלושה חסמים מרכזיים: תמריץ כלכלי שלא תמיד מספיק, הליכי רישוי ארוכים וקושי להציע ביטחונות לבנקים. החל מ-2008 מספר הפרויקטים גדל במספר ערים מרכזיות.
בשנים מאוחרות יותר הוצעו שינויים מדיניותיים; ב-2019 הוצע לסיים את התוכנית ב-2022, אך ב-2022 אושרה הארכה ושונתה חלופה שנקראת "חלופת שקד".
התמ"א עברה מספר תיקונים: תיקון 1 (2007) הבהיר הוראות מפורשות; תיקון 2 (2010) הרחיב אפשרות לתוספות זכויות גם בפרויקט הריסה ובנייה מחדש (פינוי-בינוי); תיקון 3 (2013) הגדיל את סל הזכויות; תיקון 3א (2016) קבע נוסחה מפורטת לזכויות לפי מספר קומות; תיקון 4 תוכנן לעודד שימוש בתמ"א גם במבני ציבור ובפריפריה.
חוקים ותקנות ליוו את התמ"א כדי לעודד חיזוק: הקלות במס רווח הון ותשלומים שונים, פטורים או הקלות בהיטל ההשבחה, וכן שינוי חוק המקרקעין שהקל על קבלת רוב לביצוע עבודות חיזוק בבניינים משותפים.
האחריות לחיזוק מוטלת על בעלי הדירות. לעתים נקשרים דיירים עם יזם או חברת מנהלת, שנטלים על עצמם מימון וביצוע תמורת דירות חדשות שיבנו. זהו פתרון מימוני שכיח, אבל מחייב משא ומתן על חילוק ההכנסות ועל ההתחייבויות לפריטים נוספים כמו מעלית או שיפוץ לובי.
ממשלה אישרה ב-2008 תקציב של כ-3.5 מיליארד שקל ל-25 שנים לחיזוק מבני ציבור כגון בתי חולים ובתי ספר. התוכנית החלה אך נעצרה ב-2012 בעקבות חילוקי דעות על חלוקת התקציב בין משרדים.
פרויקטים רבים מתעכבים שנים רבות. דיירים לעיתים מחכים עשר שנים ויותר, אף עד 20 שנה. הסיבות כוללות התנגדויות, הליכים מול רשויות, ופשיטות רגל של יזמים וקבלנים.
הוספת קומות וקירבה לקווי מגרש עלולות להגביר צפיפות ולפגוע באיכות החיים של השכנים. יחד עם זאת, חיזוק במסגרת התמ"א מחייב שיפוץ חזיתות ותוכניות גינון, שיכולות לשפר את המראה.
התמ"א גרמה במקרים רבים לדחיית הריסה של מבנים ישנים שהיתה מוצדקת מבחינת בטיחות. חיזוק חיצוני ("עיבוי") לעיתים אינו משפר דיו את עמידות המבנה, ובמבנים טוריים המצב אף עלול להחמיר כי המרווחים בין החלקים קטנים.
התמריצים הכלכליים בתמ"א לא הפכו את החיזוק לראוי כלכלית בפריפריה. החלטת הכנסת אפשרה תמיכה, אבל התקציבים לא הוקצו כפי שציפו.
דו"ח מבקר המדינה שבחן את התמ"א מצא שהתוכנית לא משיגה את יעדיה. בקצב ההתחזקות ביישובים ליד השבר הסורי-אפריקאי נמצא חוסר התקדמות. במוסדות חינוך רק כ-5% מכ-1,600 המבנים שדורשים חיזוק חוזקו עד כה.
תמ"א 38 היא תוכנית שמטרתה לחזק מבנים מפני רעידות אדמה. רעידת אדמה היא רעידה בקרקע שיכולה להזיז בניינים. התוכנית אושרה ב-2005.
בישראל יש תקן לבניינים שנקבע בשנות ה-70. רוב הבתים שנבנו לפני 1980 לא עמדו בתקן הזה. לכן רצו לחזק אותם.
התוכנית חלה בעיקר על בניינים שהותרו לבנייה לפני 1.1.1980 ולא עמדו בתקן. בתים קטנים מאוד, מחסנים ובתים שנועדו להריסה לא חלים עליהם הכללים.
התמ"א מקלה על קבלת היתר לחיזוק. ועדה מקומית בודקת ומאשרת זכויות בנייה נוספות. תיקון מ-2008 אפשר להמשיך גם אם לא כל הדיירים מסכימים, במקרה של רוב של שני שלישים.
אפשר להוסיף קומות, להרחיב אגפים, או להרוס ולהקים בניין חדש במקום הישן. הדיירים יכולים לעבוד עם יזם שיבנה דירות חדשות וישלם על החיזוק.
הרבה פרויקטים מתעכבים שנים רבות. לפעמים חיכו דיירים עד 20 שנה. הוספת קומות יכולה להגדיל צפיפות ולפגוע בשכנים. גם התוכנית לא תואמת תמיד לבניינים בפריפריה. דו"ח ב-2024 מצא שהתוכנית לא מצליחה בכל הארץ. רק כ-5% מבתי הספר שדורשים חיזוק חוזקו עד כה.
תגובות גולשים