הפקעה של מקרקעין בישראל

הפקעה של מקרקעין בישראל היא העברה כפויה של קרקע או נכסים קבועים בתמורה או ללא תמורה. ההפקעה נעשית על ידי רשויות המדינה בלבד ולרוב למטרות ציבוריות. בין הגופים שמבצעים הפקעות נמנות הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, החברה הלאומית לדרכים (מע"צ), חברת החשמל ורשויות ציבוריות אחרות. המטרות המפורשות בחוק כוללות דרכים, גנים, שטחי נופש, שמורות טבע, מתקני ספורט ונמלים.

בחוק ובפסיקה נקבע שחייבים לפצות את בעל הנכס בעת הפקעה. מקור רעיון החובה לפיצוי נמצא גם במשפט העברי, אצל הרמב"ם (משנה תורה, הלכות מלכים). כל רשות המפקיעה חייבת לשלם פיצוי מלא עבור "מחוברים", כלומר מבנים, גידולים, מתקנים ודברים שמחוברים לקרקע בחיבור קבע. בנוסף על הרשויות לשלם פיצוי על הקרקע, אך חלקים מסוימים מוכרים על פי החוק כאינם חייבים בפיצוי: לפי חוק התכנון והבנייה עד 40% משטח החלקה, ובפי פקודת הקרקעות (רכישה לצורכי ציבור) עד 25% מהשטח.

לעיתים הרשות מייעדת קרקע להפקעה אך לא מבצעת אותה בפועל. במקרה כזה הבעלים מוגבל להשתמש בקרקע ולא תמיד יכול למכור אותה, אך גם אינו מקבל פיצוי כי ההפקעה לא הושלמה. בתי המשפט יכולים במקרים כאלה להורות על ביטול הייעוד או לחייב את הרשות להפיקיע בפועל.

הפקעה רגולטורית היא מצב שבו לא בוצעה הפקעה פורמלית, אך חקיקה או תקנות מצמצמות מאוד את זכויות השימוש בקרקע. בבעלות עצמה אין שינוי פורמלי, אך היכולת של הבעלים להשתמש בנכס עלולה להפוך לזניחה. דוגמה חלשה היא קביעת דרך כדרך ללא מוצא, ודוגמה קיצונית היא הכרזה על שטח כשטח שמורת טבע. הפסיקה הישראלית טרם הבהירה האם הפקעה רגולטורית נחשבת להפקעה מלאה שמחייבת פיצוי.

הפקעה של מקרקעין היא כשמוסד שלטוני לוקח קרקע מבעל. מקרקעין (נכסים כמו קרקע ובניינים) עוברים לידיים של המדינה. זה קורה רק לצורכי ציבור. רשויות שעושות זאת הן למשל הוועדה לתכנון, מע"צ וחברת החשמל. הם לוקחים קרקע לשם דרכים, גנים, שמורות טבע, ספורט ונמלים.

כשמפקיעים חייבים לשלם כסף לבעל. מקור הרעיון נמצא גם ברמב"ם. יש תשלום מלא עבור "מחוברים", זאת אומרת בניינים, גידולים ומתקנים שמחוברים לקרקע. חלק מהקרקע לא תמיד צריך לקבל פיצוי: לפי חוק תכנון והבנייה עד 40% מהשטח, ובפקודת הקרקעות עד 25% מהשטח.

לפעמים מייעדים קרקע להפקעה אך לא לוקחים אותה בפועל. אז הבעל לא יכול להשתמש בה או למכור אותה. בית המשפט יכול לבטל את הייעוד או לחייב את הרשות לבצע את ההפקעה.

כאן לא לוקחים את הקרקע רשמית. אך חוקים מגבילים מאוד את השימוש בה. הבעל נשאר שייך לו, אך אי אפשר לעשות בה הרבה. דוגמה קלה היא דרך ללא מוצא. דוגמה קשה היא הכרזה על שמורת טבע. בתי המשפט עדיין לא החליטו אם סוג זה של הגבלה דורש פיצוי.