רישום וקביעת הבעלות על מקרקעין בישראל מתבצע בעיקר לפי שיטת טורנס. שיטת טורנס היא שיטה שבה רישום מדויק של חלקות ומפות נותן משמעות משפטית חותכת לבעלות. כ־5% מהקרקעות עדיין לא הוסדרו לגמרי, ולכן מתנהל גם רישום ציבורי של עסקאות לגבי קרקעות אלה.
הרשות לרישום והסדר זכויות מקרקעין במשרד המשפטים אחראית על המרשם. היא מפעילה תשע לשכות אזוריות ושלוש שלוחות. מי שמעוניין יכול לקבל מידע על נכס (נסח) גם בלי להוכיח בעלות, בדרך מקוונת ובתשלום אגרה קטנה.
לפני המאה ה־19 לא היה רישום מסודר בארץ. ב־1858 נחקק חוק הקרקעות העות'מאני (132 סעיפים). החוק התבסס על הדין השרעי והושפע מחקיקה אירופאית. הוא זוהה עם תהליכי רישום באמצעות שטר קניין וקושאן (קושאן = שטר־בעלות שניתן לקונה).
החוק העות'מאני הגדיר סוגי אדמות שונים, כמו 'מירי' (אדמה שבידי המדינה אך ניתנת לעיבוד על ידי אנשים) ו'מוואת' (אדמות מדינה נטושות). הוא קבע דרישה לרישום בטאבו (דפי רישום), חובת אישור פקיד על עסקאות, והסדיר מצבים של החזרת קרקע למדינה במקרים של הוברה לא מעובדת.
בעיות מרכזיות ברישום העות'מאני היו חוסר מדידה ומיפוי מדויק, תיאורים מילוליים של גבולות, ורישומים פיקטיביים עקב הגבלות על בעלות. רבים ניהלו ספרי אחוזה פרטיים כדי לתעד בעלויות, במיוחד בקהילות היהודיות.
רישום התחיל בפנקסים שונים: דפתאר חקאני, יוקלמה, דאימי, מחלול ושמסיה. עם זאת, עד תום השלטון העות'מאני רישיונות אלה כיסו רק כ־5% מהקרקעות.
הבעיות העיקריות כללו: חוסר מדידה מדויקת, תיאורים מילוליים שנשחקו עם הזמן, רישומים על שם זרים או ממלאי מקום, וסכסוכי בעלות שנגרמו עקב מסמכים סותרים.
במהלך המלחמה האחרונה שלטונות העות'מאני לקחו עימם פנקסים, ובריטים הקפיאו את העברות הקרקעות לזמן קצר. ב־1920 לשכות הרישום חידשו פעילות. הממשל הבריטי דרש מדידה ומיפוי, ביטל חלק מסמכויות בתי הדין השרעיים, וקידם רישום של כל סוגי הקרקעות.
הבריטים ייסדו קדסטר מודרני: מיפוי שיטתי, מדידות, ורישום לפי חלקות בדפים נפרדים. המאמץ התמקד בקרקעות חקלאיות על פני שטחים עירוניים. עד 1938 הוסדרו מרבית הקרקעות במישור החוף ובעמקים מרכזיים. עבודת הרישום נעצרה ב־1947 עם סיום המנדט.
הקדסטר החדש כלל רשת טריאנגולציה ומפות טופוגרפיות בקנה מידה 1:10,000. חלקות קיבלו מספרים, והרישום עבר מדפי עסקאות כרונולוגיים לדפי חלקה קבועים. בעיה חשובה שנפתרה היתה הבעלות המשותפת ('משעא'), שהוחלפה בחלוקה קבועה של חלקות כך שכל בעל יקבל חלקת אדמה קבועה.
מדינת ישראל ירשה קדסטר חלקי והמשיכה את עבודות ההסדרה. נכון ל־2009 כ־95% מהקרקעות מוסדרות, כ־4% בתהליך וכ־1% לא מוסדרות.
בלשכות המקרקעין מנוהלים פנקסי זכויות הכוללים מפות גבולות וחזקה מכוח הרישום. רישום חלקה מוסדרת בפנקס הוא ראיה מכרעת לבעלות; ברשומות על קרקע לא מוסדרת הרישום מהווה ראיה לכאורה בלבד.
לשכת המקרקעין אינה מנהלת רישום של פני קרקע ובניינים; קיימים פנקסים נפרדים לבתים משותפים. בנוסף קיימת מערכת רישום מקבילה במנהל מקרקעי ישראל (רמ"י) לגבי חלק מהחכירות.
לפי חוק המקרקעין (1969) עסקה במקרקעין מחייבת רישום כדי להיות שלמה. עד לרישום היא מהווה התחייבות בלבד. הזכות הראשונה להירשם מוקנית לעוסק שנרשם ראשון. החוק מסדיר גם מקרים של בנייה בלתי חוקית, זכויות חכירה ושעבוד, הליכים לפירוק שיתוף במקרקעין והליכי פיצוי או רכישה במקרים מיוחדים (למשל כשנערכו שינויים מתוך טעות תום לב).
מקרקעין מוסדרים רשומים בפנקסי מרשם המקרקעין והם בעלי מעמד ראייתי חזק. מקרקעין לא מוסדרים נרשמים כעסקאות בלבד, והם נחשבים ראיה לכאורה.
המילה 'טאבו' הגיעה מן המונח הטורקי tapu. בעבר נותנו לקרקעות תעודות במערכות צבאיות ופיאודליות. המסמך שנותן זכות בקניין נודע כקושאן או טאבו, ושם זה נשאר כתיאור אסמכתא לרישום מקרקעין עד היום.
ברוב ישראל רושמים קרקעות לפי שיטת טורנס. שיטה זו משתמשת במפות כדי לקבוע מי הבעלים.
הרשות לרישום והסדר זכויות מקרקעין (במשרד המשפטים) מנהלת את הרשומות.
אפשר לבקש נסח על נכס בתשלום קטן.
לפני 1858 היו מעט רישומים. ב־1858 הותקן חוק הקרקעות העות'מאני. מאוחר יותר הגיעו הבריטים ועבדו על מיפוי ומדידה של הקרקעות.
הבריטים יצרו קדסטר, מערכת מפות ושמות לחלקות. חלקות קיבלו מספרים ומפות ברורות.
כך קל יותר לדעת מי הבעלים ולהמנע מסכסוכים.
ישראל ירשה את המפות והמשיכה לעדכן אותן. נכון ל־2009 כ־95% מהקרקעות מוסדרות.
'מירי', אדמה של המדינה שהאדם עובד עליה.
'קושאן', שטר בעלות ישן, הוכחה של מי קנה את הקרקע.
המילה 'טאבו' באה מהמילה הטורקית tapu. פעם קיבלו חיילים ואחרים מסמכים על אדמות. המסמך הזה הפך לשם של רישום קרקעות גם היום.
תגובות גולשים