תוכנית בניין עיר (תב"ע) היא מסמך בעל תוקף חוקי שמסדיר את השימוש בקרקע באזור מסוים. המונח נולד בתקופת המנדט, והחוק קובע כי כמעט כל פעולה במקרקעין מותנית בהרשאת הוועדה המקומית ובהתאמה לתוכנית. יש היררכיה של תוכניות: תוכנית מתאר ארצית בראש, ותוכנית מפורטת של הוועדה המקומית בתחתית.
תוכנית מורכבת משני מסמכים עיקריים: תשריט ותקנון, ולעתים נספחים נוספים. תשריט הוא מסמך גרפי, מפה שמשלבת מפת מדידה ומציגה מגרשים, ייעודי קרקע (איזורי שימוש), דרכים, קווי בניין ועוד. כל הסמלים במפה מוסברים במקרא ובהוראות התקנון. תשריטים נערכים לפי נוהל מבא"ת, שקובע מה צריך להיות במפה ובתקנון.
ייעודי קרקע הם סיווגי שימוש לפי שיטת ה"איזור" (Zoning). על התשריט מסמנים אזורים לפי צבעים: צהוב למגורים, אדום לדרכים וכדומה. אזורים עם כמה שימושים מסומנים בפיג'מה (פסים לסירוגין). כדי לא ליצור סימון לכל קומבינציה אפשרית, מבא"ת קבע סימון לתמהילים נפוצים, ואחרים מסומנים על ידי שילוב הקטגוריות העיקריות. פירוט השימושים המותרים מופיע בתקנון.
סיווג מגורים נחלק לאותיות א-ה לפי אחוזי בנייה על המגרש: מגורים א' עד 100%, ב' עד 200%, ג' עד 350%, ד' עד 700%, ה' מ-701% ומעלה.
התקנון הוא המסמך המשפטי שלתשריט מצורף. הוא מפרט אילו שימושים מותר לבצע, טבלאות זכויות ובנייה, והנחיות ליישום התוכנית. התקנון נערך בתבנית אחידה לפי נוהל מבא"ת.
מבא"ת הוא נוהל של משרד הפנים שנועד לאחידות בהגשת תוכניות. מאז 2007 מחייב מינהל התכנון הגשה ממוחשבת של קבצי תשריט לבדיקת "סף" במרכז התמיכה למבא"ת לפני טיפול בתוכנית. קיימות תוכנות שמייצרות תשריטים לפי מבא"ת, והצוות במינהל התכנון מעניק הדרכות.
מבא"ת קבע שסימון היחידות בתשריט יהיה על ידי "תאי שטח", יחידות צביעה גרפיות. בדרך כלל תאי השטח זהים למגרשים החוקים, אבל כשמגרש אחד מתחלק לשני יעודים, המגרש ישמר כהקצאה משפטית וכל אזור שימוש יסומן כתא שטח.
תוכנית בניין עיר (תב"ע) היא מסמך חוקי שמסביר מה מותר לבנות בכל מקום. המילה תב"ע קצרה לתוכנית בניין עיר.
תשריט זו מפת התוכנית. מראה מגרשים, דרכים וצבעים שמסבירים מה יהיה איפה. כל סימן מוסבר במקרא.
ייעודי קרקע פירושם מה אפשר לבנות בכל אזור. צבעים שונים במפה מראים שימושים שונים. לפעמים משתמשים בפסים לציון שילוב של שימושים.
התקנון הוא החוקים של התוכנית. הוא כותב מה מותר ומה אסור ואיך לבנות.
מבא"ת הם כללים אחידים למפה ולחוקים. מאז 2007 מתכננים שולחים קובץ ממוחשב לבדיקה לפני שמתחילים.
תא שטח הוא יחידת צבע על המפה. בדרך כלל תא שטח זהה למגרש. לפעמים מגרש אחד מתחלק לכמה תאי שטח.
תגובות גולשים