בר מצרא

דין 'בר מצרא' הוא דין הלכתי שנוגע לזכות קדימה של שכן (=אדם שהקרקע שלו סמוכה, כלומר גובלת) ברכישת קרקע סמוכה. משמעותו היא: כשמוכר מוכר אדמה השכנה, יש לשכן הזכות להעדיף בקנייה לפני קונה זר, כל עוד העסקה היא בתנאי שוק והשכן מעוניין וקונה במחיר שווה.

הדין חל על נכסי דלא ניידי - קרקעות, בתים ומבנים. אם המוכר נמנע מלתת לשכן את ההזדמנות, יכול השכן עדיין לממש את זכותו לאחר המכירה, על ידי תשלום לבעל הקרקע המקורי וביטול זכות הקונה הזר.

תנאי מרכזי הוא שמדובר במכירה בתנאי שוק. אם השכן מציע מחיר נמוך יותר או אם המוכר ייפגע מהמכירה לשכן, המוכר יכול להעדיף קונה אחר. גם מתנה בדרך כלל לא נמצאת בתחום הדין.

דין זה נחשב תקנת חכמים, ונברא על רקע הפסוק 'ועשית הישר והטוב' (מניעת פגיעה והשבחת המעשה). הטעם המעשי: חיבור חלקות סמוכות משתלם לשכן ומאפשר רצף חקלאי או בעלות רציפה, בעוד שהמוכר אינו ניזוק מהמכירה לשכן.

בתלמוד יש דיונים ומחלוקות בין אמוראים לגבי היקף הזכות. חלקם נתנו לה תוקף רחב, אחרים ראו בה פחות משפטית ויותר תקנתית. השולחן ערוך פסק שמדובר בדין החול על מקרקעין, כולל בתים, אם מתקיימות הנסיבות המתאימות.

חכמים דנו האם הדין חל רק על שדות חקלאיים או גם על בתים. רבים מהראשונים וחלק מהפוסקים קיבלו את הרחבת הדין גם לבתים, בעוד אחרים הגבילו אותו לשדות בלבד, בדגש על הצורך ברציפות שימושית בין החלקות.

המוכר הוא בעל הנכס (או מי שמוכר בשמו). הלוקח הוא הקונה הזר שאינו גובל. המצרן הוא השכן המבקש את הזכות. לזהות המצרן והלוקח יש השפעה על זכויותיהם: שותפים, מלווים במשכנתא ושוכרים יכולים להיחשב כ'מצרנים' או כ'לוקחים מועדפים' במקרים מסוימים.

יש מקרים בהם הלוקח מוגן מפני סילוק על ידי המצרן: לדוגמה קונה שדה ממושכן לצד שלישי, קונה בזכאות לשימוש חיוני, או קונה שבונה בתים במקום שימוש חקלאי. גם המטרה הכלכלית של המוכר משפיעה.

המצרן יכול להיות גם שותף, מלווה על המשכנתא או שוכר. לשותף בדרך כלל זכות רחבה יותר; למלווה או לשוכר קיים מעמד מוגבל יותר, לעיתים רק ביחס לנכס המוחזק.

המצרן יכול לוותר על זכותו, אך ההלכה דורשת בדרך כלל קניין (מעשה בחזקת קניין) כדי שהוויתור יהיה מחייב. ישנם חריגים בזהות המוותר (למשל אישה בבעלות מלוג דורשת גם הסכמת הבעל) ובזהות הקונה.

נשקלה השאלה האם הזכות מתיישנת. להלכה נפסק ששכיחות תפיסת התקופה היא שיש תקופת המתנה סבירה, כדי לאפשר למצרן להשיג אמצעים. אם לא ערער בזמן סביר, הזכות עלולה להתיישן.

יש חריגים בולטים: מתנה (בדרך כלל לא חלה), בעלים ראשונים שחזרו להיות בעלי הנכס, מכירה של כל נכסי המוכר כחבילה, ומקרים שבהם המצרן הוא שליח של בעל השדה.

בישראל החוק העות'מאני שיישם זכות כזו בוטל לפני חקיקת חוק המקרקעין. ועדת לנדוי בחרה שלא לכלול זכות קדימה זו בחוק החדש, בין השאר מטעמי פיתוח וחופש קניין. עם זאת, בחוק המודרני יש מנגנוני זכות קדימה מסודרים בחלק מהמקרים: חוזים רשומים (סע' 99), זכות בין יורשים (סע' 114) וזכות בין בני זוג (סע' 101).

בתי הדין העוסקים בדיני ממונות דנים עדיין בשאלות אלו, ובפסקי דין מסוימים נקבע כי שוכרים זוכים לעדיפות ברכישת הדירה שבה גרו, לפי דעות פוסקים מסוימות.

דין 'בר מצרא' הוא כלל יהודי שמדבר על שכנים. בר מצרא = שכן שחנו סמוך זה לזה (הקרקע גובלת).

כאשר בעל אדמה מוכר אותה, לשכן שיש לו אדמה גובלת יש הזדמנות ראשונה לקנות אותה. זאת כדי שהוא יוכל לחבר את השטחים שלו ולא לפצל את האדמה.

החכמים חשבו שזה 'הישר והטוב' (מילים בתורה שמשמעותן: להיות הוגן וטוב). לכן נתנו לשכן את הזכות הזאת.

המוכר = מי שבבעלותו האדמה.
הלוקח = הקונה הזר שאינו שכן גובל.
המצרן = השכן שרוצה לקנות.

= מתי זה לא חל?
לא תמיד השכן זוכה. לדוגמה:
- אם זה מתנה (מתנה = נותנים משהו בחינם), לא חלה זכות.
- אם המוכר מוכר את כל נכסיו בחבילה, לרכישה הכללית לא חלה הזכות.
- בעלי נכסים קודמים, משכנתא (מלווה שקיבל בטוחה) ושוכר יכולים לפעמים לקבל עדיפות.

השכן יכול לוותר על זכותו, אבל בדרך כלל צריך לעשות פעולה חוקית מיוחדת (קניין) כדי שהוויתור יתקבל. אם השכן לא מגיש את טענתו בזמן סביר, הוא עלול להפסיד את הזכות.

החוק המודרני לא שימר את זכות בר מצרא הכללית. עם זאת יש מצבים מיוחדים בחוק שבהם יש זכות קדימה, למשל בהסכמים רשומים, בין יורשים ובין בני זוג. בתי דין דתיים עדיין דנים במקרים כמו שוכר שרוצה לקנות את הדירה שבה גר.