מקרקעין בישראל

מקרקעין, כפי שהוגדרו בחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, הם נכסים שלא ניתן להזיזם ממקומם. הם קרויים גם נדל"ן (נכסי דלא ניידי), כדי להבדילם ממיטלטלין, שניתן להעבירם ממקום למקום.

העברת בעלות נעשית בדרך כלל במכירה. יש גם עסקאות שנותנות זכות שימוש בנכס בלי להעביר בעלות. שכירות היא זכות להחזיק ולהשתמש במקרקעין לתקופה מוגבלת. שכירות מעל חמש שנים נקראת חכירה. שכירות מעל עשרים וחמש שנים נקראת חכירה לדורות.

דמי מפתח היא עסקה שמשלבת רכישה ושכירות. הרוכש משלם מחיר נמוך יחסית, מקבל חזקה ומשלם דמי שכירות נמוכים. הדייר מקבל הגנה לזכויות המגורים עד סוף חייו. הוא יכול להוריש זכות זו לקרוב משפחה מדרגה ראשונה אם התגורר עמו לפני פטירתו. שיטה זו מעוגנת בחקיקה בשם חוק הגנת הדייר.

להשלמת עסקאות מורכבות, כגון מכירת דירה בבנייה, נרשמת הערת אזהרה. הערת אזהרה היא רישום במרשם המקרקעין על התחייבות בכתב של בעל הנכס לעשות או להימנע מעסקה. לרישום שתי מטרות עיקריות: להתריע לציבור על ההתחייבות ולמנוע מבעל הנכס לעשות עסקה סותרת ללא הסכמת הקונה או צו בית משפט.

חישוב שוויו של נכס נעשה על ידי שמאי מקרקעין, שמעריך את שווי הנכס לצרכי מכירה או ביטוח. עסקאות מקרקעין דורשות חוזה בכתב כדי שיהיו תקפות.

היטל השבחה הוא תשלום לוועדה המקומית, שמוטל כאשר אישור תכנוני של הוועדה מעלה את שווי המקרקעין. ההיטל מבוסס על עליית הערך שנגרמה מהאישור. גובה ההיטל הוא מחצית מעליית השווי. ההיטל משולם ביום מימוש הזכויות בקרקע. הרשות המקומית קובעת את גובה ההיטל באמצעות שמאי מטעם הרשות, ויש אפשרות לערער בתוך 30 ימים.

מס שבח הוא מס על רווח הון שהופק ממכירת זכויות במקרקעין ובאיגוד מקרקעין. מס זה נוהל בחוק נפרד במקור, והיה קיים עוד לפני מס רווחי הון בפקודת מס הכנסה. הוא מוטל גם על מכירות של ישראלים בשטחים. יש פטורים על מכירת דירות למגורים. החוק עבר רפורמות משמעותיות, בין היתר בתיקון מס' 50 (2001) ובתיקון 76 (2013). לא ניתן להעביר רישום בעלות בטאבו בלי אישור שמס שבח שולם או פטור. הציבור נוטה לבלבל בין מס שבח לבין היטל השבחה.

כל רוכש מקרקעין חייב בתשלום מס רכישה על פי מדרגות. המדרגות מתעדכנות מדי שנה בתאריך 16 בינואר. התשלום נעשה למס הכנסה בתוך 50 יום ממועד חתימת הסכם הרכישה.

להרחבת דירה בבית משותף יש לקבל הסכמת 75% מהדיירים. ניתן גם להשיג רוב של שני שלישים מבעלי הרכוש המשותף. לבניית תוספת ממ"ד (מרחב מוגן דירתי, חדר בטיחות) מספיקים 60% מהדיירים. אם התנגדות השכנים נחשבת לא סבירה, ניתן להפעיל את תקנה 2ב לתקנות התכנון והבניה ולשלוח מכתבים רשומים למסרבים. במקרה כזה הוועדה המקומית לתכנון ובניה עלולה לאשר את הבנייה אף ללא רוב רגיל. המפקח על בתים משותפים מטפל במקרים של ניגוד עניינים ויישום ההחלטות התכנוניות.

כאשר נדרש מימון בנקאי לקניית מקרקעין, הלווה לוקח משכנתא מהבנק. הבנק מקבל בטוחה על הנכס באמצעות משכון ושעבוד, ורושם הערת אזהרה בטאבו או במינהל מקרקעי ישראל. הערת אזהרה מגינה על זכויות המלווה והמלווים במהלך מימוש ההלוואה.

מקרקעין הם נכסים שאי אפשר להזיז. קוראים להם גם נדל"ן. מיטלטלין הם דברים ניידים.

מקרקעין עוברים בעלות בדרך כלל במכירה. יש גם זכויות שימוש בלי להעביר בעלות. שכירות היא זכות לשכור ולחיות במקום לזמן מוגבל. חכירה היא שכירות ארוכה יותר מחמש שנים. חכירה לדורות היא שכירות ארוכה יותר מ־25 שנים.

דמי מפתח היא עסקה שהיא חצי קנייה וחצי שכירות. הקונה משלם מחיר נמוך ונשאר לשלם שכר דירה קטן. הדייר נשאר בדירה עד סוף חייו. הוא יכול להעביר זכות זו לבן משפחה קרוב אם גר איתו לפני המוות. החוק שקבע זאת נקרא חוק הגנת הדייר.

הערת אזהרה היא רישום בטאבו, ספר הרישום של הקרקעות. זה מראה שיש התחייבות כתובה על הנכס. הערה זו מונעת מבעל הנכס למכור אותו לאדם אחר בלי אישור.

צריך שמאי מקרקעין (איש שמעריך נכס) כדי להעריך שווי דירה. עסקה במקרקעין תקפה רק בחוזה בכתב.

היטל השבחה הוא תשלום של בעל הנכס לוועדה המקומית אם אישור תכנוני העלה את ערך הנכס. הוועדה לוקחת חצי מעליית השווי. מי שקיבל את ההיטל יכול לערער בתוך 30 ימים.

מס שבח הוא מס על הרווח כשמוכרים נכס. צריך לשלם אותו או להראות שיש פטור לפני שעוברים את הרישום בטאבו. החוק בו מטפלים במס הזה עבר שינויים גדולים ב־2001 וב־2013.

הקונה משלם מס רכישה לפי מדרגות. המדרגות מתעדכנות ב־16 בינואר. את המס משלמים בתוך 50 יום מחתימת החוזה.

להרחיב דירה בבית משותף צריך הסכמת רוב הדיירים. רוב רגיל הוא 75% מהדיירים, או שני שלישים מבעלי הרכוש המשותף. לתוספת ממ"ד (חדר בטוח) מספיקים 60%. אם השכנים מתנגדים בלי סיבה, אפשר לשלוח להם מכתב רשום ולבקש החלטת ועדה.

משכנתא היא הלוואה מהבנק לקניית דירה. הבנק משעבד את הנכס כבטוחה. אז רושמים הערת אזהרה בטאבו כדי להגן על הבנק.