שמאות מקרקעין היא המקצוע שמעריך את שווי נכסי נדל"ן, בעיקר על-פי שווי שוק. שווי שוק הוא הסכום הסביר שישלם קונה למוכר בעסקה חופשית, אחרי שיווק מתאים. צורך בשומות נובע מהעובדה שנכסי נדל"ן שונים מאוד זה מזה; מיקומם משפיע ביותר על מחירם, ולכן אין מחיר אחיד כפי שקיים בבורסה. הערכת השווי נעשית על-ידי שמאי מקרקעין מוסמך, לפי כללי מקצוע מקובלים.
שומות משמשות למטרות רבות, למשל לקביעת שווי בעסקאות, להלוואות, למס ושמונים אחרים שבהם צריך לקבוע ערך נכס.
שווי שוק (Market Value) הוא הבסיס החשוב ביותר לשומה. קיימים גם בסיסים אחרים, כמו שווי בשימוש (Value-in-Use) או שווי מיוחד (Special Value). ההבחנה בין בסיסים שונים מוסדרת בתקני שמאות בינלאומיים (IVS).
יש שלוש גישות עיקריות להערכת שווי: גישת ההשוואה, גישת היוון ההכנסות וגישת העלות. השמאי בוחר איזו גישה מתאימה לנכס ולנתונים הקיימים.
באנגליה המקצוע מפותח מאוד. שם שמאי מקרקעין נקרא land valuer או property valuer. מוסדות כמו RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors) מפרסמים תקנים, וה"ספר האדום" (Red Book) מרכז הנחיות שמאיות בריטיות. לונדון היא מרכז חשוב בתחום, וחברות גדולות במרחב האירופי מבוססות שם.
בבריטניה מפרידים חמש שיטות מרכזיות: שיטת ההשוואה (Comparable), שיטת ההכנסה (Investment/income), שיטת הדוחות הכספיים/היוון הרווחים (Accounts/profits), שיטת היזמות/השווי השיורי (Development/residual) ושיטת הקבלנים/העלות (Contractor's/cost). כל שיטה מתאימה לסוג נכס שונה.
מקצוע שמאות המקרקעין בישראל מוסדר בחוק שמאי מקרקעין, תשס"א-2001. המועצה לשמאי מקרקעין במשרד המשפטים ולשכת שמאי מקרקעין מפקחות על הענף. התקנות קובעות אילו פרטים חייבים להופיע בדו"ח שומה, כמו זיהוי הנכס, תיאור, הזכויות, מצב תכנוני, מטרת השומה ומועד קובע.
הדרישות לרישום בפנקס שמאי המקרקעין הן: השכלה אקדמית, מעבר בחינות המועצה וסיום התמחות של שנה. לפני 2021 נרשמו כ-2,671 שמאים בישראל, כ-75% מתוכם פעילים. בשנת 2023 הונהגה רפורמה בהכשרה: צמצום הבחינות מ-13 ל-6, שיפור הכשרות מעשיות והגברת פיקוח על התמחות. הרפורמה זכתה לתגובות מעורבות.
מאז סוף 2006 אושרו כ-20 תקנים מקצועיים לשמאי מקרקעין. התקנים הם המלצה מקצועית ולא חובה. בראשית 2019 הצטרפה לשכת השמאים ל־IVSC, הארגון הבין-לאומי לתקני שמאות.
הקווים המנחים הם הוראות מקצועיות של השמאי הממשלתי למקרים מיוחדים, כגון שומות למבני ציבור או זכויות מיוחדות. מאז 2007 פורסמו עשרות קווים מנחים.
בישראל פועלות שלוש ערכאות מקצועיות למחלוקות שמאיות: שמאי מכריע (למחלוקות על היטלי השבחה ופיצויים), הליך השגות מול רשות מקרקעי ישראל (כולל שמאי ממשלתי וועדת השגות), ווועדת השגות לפיצויי הפקעה. החלטות הערכאות ניתנות לערעור בדרכים משפטיות.
מודלים אוטומטיים להערכה (AVM) מבוססים על כלים סטטיסטיים ולמידת מכונה. הם מדויקים באזורים הומוגניים, אך פחות נכונים באזורים כפריים או לנכסים ייחודיים. בינה מלאכותית (כמו למידת מכונה ו‑NLP) משנה את היכולת לנתח נתונים ולחזות מגמות.
CAMA היא מערכת ממוחשבת להערכה המונית לצורכי מיסוי. GAMA משתמשת במידע גאוגרפי (GIS) לסיוע בהערכות. גרסאות מתקדמות משלבות נתונים מרחביים (SCAMA) ומודלים של תלות מרחבית, כמו SLM, SARMA, ו‑GWR.
שמאות מקרקעין היא לבדוק כמה שווה בית, דירה או מגרש. שמאי מקרקעין הוא האדם שמעריך את המחיר.
אין מחיר אחיד לנכסים. מיקום שונה וקצב בנייה שונים גורמים למחירים שונים. לכן צריך שמאי שיקבע ערך נאמן.
שווי שוק הוא המחיר שסיכויים שאדם ישלם בקנייה חופשית. הוא נקבע כשיש קונה ומוכר לא קשורים.
יש שלוש דרכים גדולות: השוואה לנכסים דומים, חישוב על פי הכנסות מדמי שכירות, וחישוב עלות הבנייה.
באנגליה מקצוע השמאות חזק. ארגון בשם RICS מפרסם כללים חשובים. יש שם חברות גדולות של שמאים.
מקצוע מוסדר בחוק משנת 2001. רק שמאים רשומים יכולים לערוך שומות. הדרישות: השכלה, בחינות והתמחות של שנה.
בשנת 2023 קוצר המסלול והוחלפו 13 בחינות ב־6. השינוי נועד להקל ולהתמקד בעבודה מעשית. אנשים שונים חשבו על השינוי בצורה שונה.
יש מחשבים שעוזרים להעריך נכסים (AVM). הם טובים באזורים דומים, אך יכולים לטעות בנכסים מיוחדים. יש גם מערכות שממש משתמשות במפה (GAMA) ועוזרות לממשלות.
תגובות גולשים