מרשם המקרקעין

מרשם המקרקעין הוא מערכת שמרשמת זכויות ופעולות משפטיות לגבי קרקעות ובניינים. מקרקעין הם אדמה ובניה עליה, ורוב חיי האדם והתעסוקה מתקיים עליהם. מאחר שמקרקעין יקרים ונשמרים לזמן רב, חשוב שרישום הזכויות יהיה מהימן ומגן היטב על בעליהן. ברוב המקרים זכות קניין במקרקעין היא מתמשכת ונמשכת בלי תוחלת זמן, אלא אם הבעלים בחר להעבירה או לשנותה.

מיזמים מוקדמים לרישום נכסים היו כבר בימי הביניים. דוגמה מפורסמת היא ספר יום הדין (Domesday Book) באנגליה משנת 1086. מערכת הרישום המסורתית התבססה על שטרות (מסמכי בעלות) שכל בעל היה שומר אצלו. כך נוצרו קשיים: שטרות אבדו, היו מעוּלות, וקשה היה לדעת בוודאות מי הבעלים.

במאה ה-19 הונהגה שיטת טורנס (שיטת מרשם הזכויות). בשיטה זו המדינה ממפה את המקרקעין, מחלקת אותם לגושים וחלקות (קדסטר), ומרשמת את הזכויות עצמם. השיטה הונהגה בארץ בתקופת המנדט הבריטי. לאחר רישום הזכות, המרשם נותן "שורה תחתונה" ברורה מי הוא הבעלים. רק זכות שנרשמה נחשבת לקניינית תקפה.

עיקרון מרכזי בשיטת הרישום הוא שהקניין עובר רק במועד הרישום בפנקס, ולא במועד חתימת החוזה. כך נמנעות חקירות ארוכות של ההיסטוריה, והמסחר נעשה פשוט ומהיר יותר. לפי תקנת השוק בישראל, קונה בתום לב שסמך על המרשם יקבל זכות תקפה גם אם היו פגמים קודמים בשרשרת ההעברות.

הרשות לרישום והסדר זכויות מקרקעין במשרד המשפטים (טאבו) מנהלת את המרשם בישראל. הרישום נעשה בשלושה פנקסים: פנקס הזכויות, פנקס הבתים המשותפים ופנקס השטרות.

זהו פנקס שבו רשומות חלקות שעברו הסדר לפי שיטת טורנס. הרישום מתבצע לפי גוש וחלקה. כל חלקה היא יחידה רציפה של מקרקעין, ולרוב יש לה בעלות אחת לפחות. ברוב שטח המדינה מרשום בפנקס זה. אם נכס ללא בעלים, המדינה יכולה להפוך לבעלים.

בית משותף הוא בניין עם שתי דירות לפחות, שנרשם בפנקס מיוחד. ברישום נוסף נתונה רמת תת-החלקה: כל דירה היא תת-חלקה נפרדת. לעיתים בית משותף רשום על חלקה אחת ולעיתים על מספר חלקות.

פנקס זה מכיל מקרקעין שלא עברו הסדר לפי טורנס (מקרקעין לא מוסדרים). נכון לשנת 2015, הם מהווים כ-4% משטח המדינה. הפנקס מבוסס על שיטת מרשם השטרות, אך נסח טאבו מהפנקס הזה נראה כמו נסח רגיל ויש לו ערך ראייתי וכהצעה בלבד, לא כהכרעה חותכת.

נסח טאבו הוא העתק רישום רשמי של יחידה רישומית, מאושר על ידי לשכת רישום מקרקעין. כיום ניתן להוציא את רוב הנסחים באינטרנט כקובץ PDF. הנגשה זו מקלה על מסחר נכון ויעיל בתחום המקרקעין. להוצאת נסח תדרוש תשלום, והקובץ חתום דיגיטלית. ישנם שלושה סוגי נסחים, כאשר לכל סוג ייעוד שונה.

חמש זכויות נפוצות שנרשמות: בעלות; שכירות וחכירה (שכירות היא זכות זמנית, חכירה היא שכירות מעל חמש שנים); משכנתה (מישכון של המקרקעין); זיקת הנאה (זכות להשתמש או לעבור במקום מסוים); וזכות קדימה.

בעלות היא הזכות להחזיק, להשתמש ולפעול במקרקעין, בכפוף לחוקים ולהסכמים. לכל יחידה רישומית יש בעלים ולעיתים נדרשת הסכמת הבעלים לעסקאות מסוימות.

שכירות היא זכות להחזיק במקרקעין לתקופה מסוימת. חכירה מוגדרת כשכירות לתקופה מעל חמש שנים, וחכירה לדורות היא שכירות מעל 25 שנים. בישראל חכירה לדורות נפוצה, כי למעלה מ-90% מהקרקע בבעלות המדינה או גופים ציבוריים.

משכנתה היא מישכון של מקרקעין כתנאי להבטחת הלוואה. המשכנתה יכולה להיות רשומה על בעלות, חכירה או זכות אחרת.

הערות במרשם יכולות ליצור הגבלות על רישום זכויות. יש גם הערות שמטרתן רק ליידע על עניינים הנוגעים לשימוש במקרקעין.

חלק מנתוני המרשם עלול להיות שגוי או מטעה. המרשם מוגבל בכך שהוא אינו משקף כל זכות שאינה נרשמת. יש מגבלות תפקודיות שנדרשות לתשומת לב בעת שימוש בנתוני המרשם.

מרשם המקרקעין הוא מקום שבו רושמים מי הבעלים של אדמה ובניינים. מקרקעין הם אדמה ובניינים. הרישום עוזר לדעת בבטחה למי שייכים הנכסים.

כבר פעם הרבה לפני היום היו ניסיונות לרשום נכסים. באנגליה עשו רשימה חשובה בשנת 1086 שנקראת Domesday Book. בעבר שמרו אנשים מסמכים על בעלות בביתם, וזה גרם לטעויות ולמריבות.

מאוחר יותר פיתחו שיטה בשם טורנס. בשיטה זו המדינה מחלקת את האדמה לחלקות ומרשמת מי הבעלים. בארץ השיטה הוכנסה בזמן המנדט הבריטי.

הרשות במשרד המשפטים שמנהלת את זה נקראת טאבו. יש שלושה פנקסים לרישום: פנקס הזכויות, פנקס הבתים המשותפים ופנקס השטרות.

כאן רושמים חלקות שנבדקו ומוסדרות. כל חלקה היא יחידה של אדמה. בדרך כלל לכל חלקה יש בעלים.

פנקס זה מיועד לבניינים עם שתי דירות או יותר. כל דירה מקבלת תת-חלקה משלה ברישום.

זה פנקס לנכסים שלא עברו את הסידור של שיטת טורנס. בשנת 2015 הם היו כ-4% משטח המדינה.

נסח טאבו הוא העתק רשמי של הרישום על חלקה. היום אפשר להוציא נסח באינטרנט בתשלום. הקובץ חתום דיגיטלית כדי לאשר אותו.

כמה זכויות שמופיעות במרשם: בעלות (הזכות להחזיק בנכס), שכירות וחכירה (שכירות לזמן ארוך), ומשכנתה (כשמכניסים נכס כבטוחה להלוואה).

יש הערות שיכולות לעצור רישום או להודיע על מגבלה. לעיתים הנתונים במרשם לא מדויקים, ולכן צריך לבדוק היטב לפני קנייה.